軽井沢の土地探しはなぜ難しい？別荘建築を前提に考える土地選びの注意点
- kanaya99
- 3 時間前
- 読了時間: 7分
― 建築規制・土地条件から考える、失敗しない別荘用地の選び方 ―
軽井沢で土地探しをされている方の多くが、 「自然に囲まれた環境で別荘を建てたい」 「軽井沢らしい暮らしを楽しみたい」 と考え、情報収集を始められます。
一方で、実際に調べていくと 「軽井沢 土地探し 失敗」「軽井沢 土地 注意点」といった
キーワードが目に入り、不安を感じた方も多いのではないでしょうか。
それだけ、軽井沢の土地選びには 事前に知っておかないと後悔しやすいポイントが多いということでもあります。
今回は、軽井沢で土地探しを検討する際に押さえておきたいポイントを紹介します！
ＩＮＤＥＸ
１.土地を買う前に理解しておきたい建築規制と景観条例
軽井沢町で土地探しをする際に、必ず理解しておきたいのが「建築規制」と「景観条例」です。
軽井沢は自然環境を守るため、全国的に見ても建築に関するルールが非常に厳しいエリアとして知られています。
土地購入前に、どのような建築制限がかかるのかを把握することが、失敗しない土地選びには欠かせません。
用途地域ごとに異なる建築規制を理解する
軽井沢町で土地探しをする際、最初に確認すべきポイントのひとつが「用途地域」です。用途地域とは、土地ごとにどのような建物を、どの程度の規模で建てられるかを定めたルールで、軽井沢ではこの用途地域によって建築条件が大きく異なります。
以下は、軽井沢町内で見られる用途地域と、主な建築条件の一例です。
※緩衝地域・・・保養地域のうち居住地域、商業地域、集落形成地域の境界から60ｍ以内の地域
※後退距離・・・建物の軒先の道路又は隣地から離隔する距離
建物の外観・色彩にも制限がある
軽井沢町の建築規制で、用途地域や建ぺい率と同じくらい重要なのが、建物の外観・色彩に関する考え方です。これらは、軽井沢自然保護対策要綱の中でも整理されており、軽井沢の建築は常に「自然と共存すること」を前提として考えられています。
つまり、「建てられるかどうか」だけでなく、「周囲の自然や景観と調和しているか」という視点が、非常に重視されるエリアです。
例えば、都市部や他の別荘地では、特に問題なく採用されている外観や色彩であっても、軽井沢ではそのまま使えないケースがあります。
軒の出
建築物等の色彩の規制
建てたい建物が建てられないことも・・・
軽井沢の土地探しでは、土地資料に記載されている情報だけでは、実際にどのような建物が建てられるのかを把握しきれないケースが少なくありません。
用途地域や建ぺい率、後退距離といった基本的な建築条件に加え、外観・色彩に関する配慮など、軽井沢ならではの判断基準が重なってくるためです。
こうした内容は、軽井沢の不動産会社であれば常識として共有されている一方で、
他エリアを中心に扱っている不動産会社では十分に説明されないまま土地が紹介されることもあります。
その結果、「土地としては問題ないと思って購入したが、建てたい大きさの別荘が建てられなかった」という事態につながってしまうことも、決して珍しくありません。
だからこそ、軽井沢での土地探しでは、購入を決める前に“建築規制や景観条例を判断材料として理解しておくこと”が非常に重要になります。
２. 別荘建築を前提とした土地選びの重要ポイント
軽井沢町で土地探しをする際、建築規制や条例と並んで注意したいのが、実際の建物や建築費用に大きく影響する「土地の条件」です。
一見すると条件が良さそうに見える土地でも、別荘建築を前提に考えると、思わぬコストや手間がかかるケースは少なくありません。
土地が安く見える理由に注意する
軽井沢では、傾斜地や高低差のある土地が多く見られます。
こうした土地は、
坪単価が比較的抑えられている
敷地が広く見える
といった理由から、「お得そう」に感じられることもあります。
しかし、別荘を建てる場合には、
整地や造成工事
擁壁工事
樹木の伐採
などが必要になり、造成費が数百万円単位で変わるケースも珍しくありません。
土地価格だけで判断してしまうと、建築費を含めた総予算が大きく変わってしまうため、なぜその土地が安く見えるのかを必ず確認することが重要です。
知っておきたい軽井沢町のインフラ事情
軽井沢町で土地探しをする際、見落とされやすいポイントのひとつがインフラの整備状況です。
軽井沢では、農地に隣接する土地や、木々が多い山林の中にある土地等では、上下水道が整備されていないエリアも数多く存在します。
水道本管の延長が必要になるケースも
上下水道が未整備の土地では、水道を使用するために水道本管を延長する工事が必要になる場合があります。
この場合、
延長距離
道路状況
周囲の環境
によって、工事内容が変わり、費用が数十万円〜数百万円、場合によってはそれ以上かかることもあります。
軽井沢町は「合併浄化槽」が当たり前
なお、軽井沢町で下水道が整備されているエリアはごく一部に限られているため、 ほとんどの土地が合併浄化槽を使用するエリアとなります。
「どうしても下水道が整備されたエリアが良い」と考える場合、中軽井沢や借宿エリアなど、選択できるエリアが限られています。
もうひとつ、軽井沢町は都市ガスが整備されていないため、基本的にガスはすべてプロパンガスでの供給となります。
地盤・寒冷地特有の注意点
軽井沢では、土地の条件によって地盤改良が必要になるケースがあります。
特に注意したいのは、
山を切り開いて造成された土地
谷地形を埋めたような土地
表面は平らでも、下層の地盤が安定していない土地
といったケースです。
見た目だけでは判断が難しく、「平坦で建てやすそうに見える土地」でも、実際に地盤調査を行うと改良が必要と判断されることがあります。
地盤改良が必要な場合、工法や改良範囲によっては数百万円規模の費用がかかります。
凍結深度を考慮した建築計画が必要
建築の世界では、全国を寒さの程度によって1〜8の地域区分に分けています。
この区分でいうと、北海道が1、沖縄が8、軽井沢は2にあたります。
一方、東京や大阪は6です。つまり軽井沢は、本州にありながら、北海道に近い寒さを前提に建築を考える地域だということになります。
そんな寒冷地である軽井沢では、「凍結深度」という考え方が建築計画に大きく関わってきます。 凍結深度とは、冬季に地面が凍結する深さのことで、水道配管や建物の基礎は、この凍結深度よりも深い位置に設置・施工する必要があります。
軽井沢町の公式情報によると、水道管（給水管）の凍結深度は700mm以上とされています。(参照：水道の埋設状況に関するよくある質問 - 軽井沢町公式ホームページ（上下水道課））
このような寒冷地仕様の基礎計画は、都市部や他のエリアで建築する場合と比べて、
掘削量やコンクリート量が増えることから、建物基礎にかかる費用が大きくなります。
まとめ｜
軽井沢の土地探しから建築まで、同時に考えることが大切です！
軽井沢での土地探しは、価格や立地だけで判断してしまうと、建築規制や土地条件、インフラや寒冷地特有の影響によって、「思い描いていた別荘や住まいが建てられない」という結果につながることもあります。
だからこそ、土地選びと建築計画は切り離さず、最初から同時に考えることが重要です！
当社では、軽井沢での家づくりを前提に、土地探しの段階から建築の視点でアドバイスを行っています。
土地を購入する前から「この土地で、どんな建物が建てられるのか」「総予算はどのくらいになるのか」といったご相談も可能です。
軽井沢での別荘・住まいづくりを検討されている方は、ぜひお気軽にご相談ください！
「工房信州の家」軽井沢展示場 にてお待ちしております！
私たちは設計士や施工管理士といった建築のプロでありながら、全社員が「信州コンシェルジュ」として豊かな信州ライフをサポートしていきます。
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